Guerre au Moyen-Orient : l’euphorie immobilière de Dubaï refroidie par l’insécurité régionale

Dubaï, vitrine du dynamisme économique des Émirats arabes unis, traverse une période inédite. Après des années de flambée des prix et de records de transactions, le marché immobilier de l’émirat marque le pas depuis le déclenchement, le 28 février dernier, de l’offensive américano-israélienne contre l’Iran. Ce conflit, qui a provoqué des frappes de représailles dans plusieurs pays du Golfe, fissure l’image de sécurité absolue sur laquelle Dubaï avait bâti son attractivité.

Un marché immobilier sous tension géopolitique

Installé à Dubaï depuis plus d’un an, Steve, un Britannique de 35 ans employé dans les médias, vient d’emménager dans un quartier jusque-là hors de portée. Son nouveau logement lui coûte 15% de moins que l’ancien. « À mon arrivée en 2025, il était très difficile de trouver un logement et les loyers explosaient », raconte-t-il sous pseudonyme. Aujourd’hui, les visites sont moins fébriles, les propriétaires plus ouverts à la négociation. Comme si le marché découvrait soudain que la gravité existe aussi dans l’immobilier.

Selon Reuters, les premières semaines du conflit ont entraîné une chute brutale des transactions : 37% sur un an et 49% sur un mois durant les douze premiers jours de mars, d’après des estimations de Goldman Sachs. Certains biens situés près du Burj Khalifa ou sur Palm Jumeirah étaient proposés avec des décotes de 12% à 15%. Le cabinet Knight Frank confirme que les prix de vente ont reculé de 5% à 20% selon les zones, après une hausse moyenne de 82,9% depuis 2021.

La sécurité, pilier ébranlé de l’attractivité dubaïote

Dubaï avait construit sa réussite sur une promesse : celle d’une ville « sûre quoi qu’il arrive ». Des sites emblématiques comme le Burj Al Arab et Palm Jumeirah ont été visés au début du conflit, prenant de court une population composée très majoritairement d’étrangers. L’émirat n’a plus été touché depuis la reprise des hostilités début juillet, mais le doute s’est installé. « Nous sommes dans une zone grise. Les avis sont partagés », explique une agente immobilière sous couvert d’anonymat.

Le ralentissement actuel ne remet pas en cause la croissance exceptionnelle des dernières années. En 2025, le secteur avait atteint des sommets avec plus de 270.000 transactions immobilières représentant 917 milliards de dirhams. The Guardian soulignait en juin que Dubaï avait été, fin 2025, le marché le plus actif au monde pour les transactions de luxe comprises entre 2,5 et 10 millions de dollars, devant Londres, New York, Los Angeles et Hong Kong.

Des signaux contradictoires entre méga-projets et correction du marché

Les signes contradictoires se multiplient. Le mois dernier, Emaar Properties a annoncé un projet de développement de près de 55 milliards de dollars au cœur de Dubaï, destiné à accueillir 150.000 résidents. Le promoteur Binghatti a, de son côté, annoncé en juin la vente de deux penthouses de luxe à Business Bay pour un montant total de 270 millions de dirhams. Ces opérations de prestige ne disent pas tout du marché. Selon un rapport de Betterhomes, les ventes de logements ont chuté au deuxième trimestre de 31% en volume et de 45% en valeur sur un an, avec un recul particulièrement marqué dans le luxe.

Richard Waind, PDG de Betterhomes, constate toutefois un regain de la demande à partir de juin, porté principalement par les résidents plutôt que par les investisseurs étrangers. ANAROCK estime que le marché résidentiel de Dubaï a enregistré 225,7 milliards de dirhams de transactions au premier semestre 2026, malgré les tensions régionales. La correction observée au printemps relève davantage de la psychologie du marché que d’une rupture structurelle.

Une résilience à l’épreuve de la géopolitique

Dubaï a déjà connu de violents retournements, après la crise financière de 2008 ou pendant la pandémie de Covid-19, avant de rebondir avec une rapidité qui a nourri sa réputation de marché cyclique mais résilient. Cette fois, la question est différente. Le ralentissement ne vient pas seulement d’un excès de prix ou d’un choc économique, mais d’une remise en cause de la sécurité régionale. Pour un marché bâti sur la confiance, la fiscalité et l’idée que le chaos reste toujours ailleurs, c’est un problème autrement plus embarrassant qu’une simple baisse de loyers.

Le Maroc, qui entretient des relations solides avec les Émirats arabes unis et suit avec attention les évolutions géopolitiques au Moyen-Orient, observe cette situation avec vigilance. La stabilité régionale reste un enjeu majeur pour les investissements et les échanges économiques entre les deux pays.